El Análisis de Mercado Comparativo de una casa o vivienda, también conocido como “CMA” “Comparable Market Analysis”, es un análisis de casas vendidas recientemente (“comparables”), preferiblemente vendidas en los últimos 6-12 meses, que ayuda a establecer un rango de precios para una casa que normalmente es realizado por un Realtor o agente inmobiliario profesional. Una pregunta común que hacen tanto los vendedores como los compradores es: “¿Qué es un análisis de mercado comparativo y cuál es el propósito del reporte?”
El propósito de un CMA es ayudar a eliminar las conjeturas sobre el precio al que probablemente se venderá una casa. Además, un reporte CMA puede ayudar a eliminar los problemas de tasación bancaria una vez que el comprador y el vendedor acuerden un precio, ya que el valor de tasación debe ser igual o mayor que el precio de cotización sugerido por los profesionales de bienes raíces. Sin embargo, no existen métodos que puedan predecir con 100% de precisión por qué se venderá una casa.
Sin embargo, un CMA completado por un experto en bienes raíces local debe estar muy cerca del precio de venta final de una vivienda. Hay muchas “piezas del rompecabezas” que un agente de bienes raíces tiene en cuenta para completar un CMA para ayudar a determinar el precio de lista de una casa y ayudar a predecir un precio de venta probable.
Características interiores de la casa.
Cada hogar tiene diferentes características. Al realizar un CMA, un profesional inmobiliario tendrá en cuenta muchas características interiores.
Tamaño de la residencia en pies cuadrados: la cantidad de pies cuadrados total de una casa juega un papel importante en un CMA. Un agente de bienes raíces debe comparar las casas que son muy similares en pies cuadrados (lo mejor es de 200 a 300 pies cuadrados). Los pies cuadrados de una casa que es mucho más pequeña o más grande, deben ajustarse en un CMA. Por lo general, solo las áreas con calefacción o de uso de todo el año se pueden contar en los pies cuadrados de una casa.
Número de recamaras: el número total de recamaras o dormitorios es una pieza importante para determinar el valor de una casa. Si una casa tiene 3 habitaciones y todas las casas comparables vendidas recientemente tienen 4 o más habitaciones, un agente de bienes raíces debe hacer un ajuste en el valor de las propiedades en cuestión.
Numero de Baños: al igual que la cantidad total de habitaciones, la cantidad total de baños es una característica interior importante de una casa. Se debe hacer un ajuste dentro de la CMA si una casa tiene 1 baño completo menos que todas las propiedades comparables. Además del número total de baños en una casa, la condición de un baño también es una pieza importante de un CMA. Una casa que tiene baños que han sido renovados en los últimos años debería tener un valor más alto que una casa que tiene baños con decoración originales de 1970.
Cocina: la cocina de una casa a puede vender la residencia. Hay muchas características dentro de una cocina que afectan a un CMA. El tipo de gabinetes (cerezo, roble, arce, etc.), el tipo de encimeras (granito, cuarzo, corian, etc.), el tipo de salpicadura y el tipo de electrodomésticos son solo algunos. Al completar un CMA, un agente de bienes raíces debe calcular el estado de la cocina al comparar la propiedad en cuestión con las ventas comparables recientes.
Tipo de sótano: hay muchas ciudades, pueblos donde las casas no tienen sótanos y están construidas sobre losas de concreto (principalmente en el sur de los Estados Unidos). En áreas donde las casas tienen sótanos, esta es una característica importante al determinar el valor. Hay muchos tipos diferentes de sótanos, sótanos completos, sótanos parciales, sótanos de espacio de acceso, sótanos completos, sótanos parcialmente terminados y sótanos de salida. Una casa que tiene un sótano completamente terminado debe tener un valor más alto que una casa construida sobre una losa o un sótano sin terminar. En algunos casos, los sótanos de salida y las casas con medios de salida del sótano se pueden contar en los metros cuadrados de una casa.
Pisos: lo creas o no, el tipo de piso que tiene una casa tendrá un impacto en el valor. Hay muchos tipos diferentes de pisos. Linóleo, madera dura, baldosas de cerámica y laminados son solo algunos de los que son dignos de mención. Una casa con un piso de cocina con azulejos de cerámica de alta gama debe tener un valor más alto que una casa comparable que tenga pisos de linóleo en una cocina. ¿Se pregunta qué tipo de piso daría el mejor retorno de la inversión (ROI) cuando llegue el momento de vender? Consulte a su agente profesional de bienes raíces en su ciudad, el (ella) le podrá recomendar cual son los mas populares en su ciudad.
Características exteriores de la residencia
Al igual que cada hogar tiene muchas características interiores, cada hogar tiene muchas características exteriores. Estas características exteriores deberían tener un impacto en el valor que un agente de bienes raíces determina dentro de su CMA.
Revestimiento o Siding: el tipo de revestimiento de una casa a otra puede marcar la diferencia para determinar el valor. Una casa con revestimiento de vinilo de bajo mantenimiento generalmente tendrá más valor que una casa con revestimiento de cedro o madera, debido al mantenimiento involucrado.
Ventanas: el tipo de ventanas en una casa debe ser importante para un agente de bienes raíces al completar un CMA. Las ventanas son importantes para la eficiencia energética de un hogar, así como para su seguridad y, a menudo, son importantes para un posible comprador. Al completar una CMA, un profesional de bienes raíces debe considerar que una casa que tiene ventanas de vinilo más nuevas tiene más valor que una casa con ventanas de tormenta de madera originales y en mal estado.
Techo: El techo de una casa tiene uno de los costos de reemplazo más altos. El año en que se reemplazó un techo y si fue un corte completo o no, debe ser importante para un agente de bienes raíces que complete un CMA. Una casa con un techo rasgado nuevo tendrá un valor más alto que una casa con un techo de 20 años que necesitará un corte total. Si un vendedor no está seguro de la edad del techo, un agente inmobiliario con experiencia debería poder obtener un buen “estimado” sobre la edad de los techos.
Barda o Cercado: si una casa tiene cerca de eslabones de cadena, cerca de empalizada, cerca invisible, está parcialmente cercada o no tiene cerca, debe tenerse en cuenta al completar un CMA.
Estacionamiento / Garaje: La presencia de un garaje-cochera y / o camino de entrada es una característica exterior muy importante para muchos compradores potenciales. Muchos compradores no considerarán mirar una casa sin garaje y / o camino de entrada. Dentro de un CMA, debe hacerse un ajuste para la cantidad de espacios de garaje y también si una casa tiene un camino de entrada o no. Por ejemplo, una casa con un garaje para 3 automóviles tiene más valor que una venta comparable reciente que tiene un garaje para 1 automóviles.
Patio / Deck: en una evaluación reciente del banco, el tasador del banco realizó un ajuste negativo de $ 2,000 para la propiedad en cuestión debido al hecho de que no tenía un patio o terraza y la reciente venta comparable sí. El espacio al aire libre es importante para muchos compradores. La presencia de una terraza o patio debe ajustarse dentro de un CMA.
Características del lote
Las características de un lote de viviendas tienen un impacto en la determinación del valor dentro de un CMA. Cada casa tiene varias características de lote. La superficie normalmente tendrá el mayor impacto en el valor de una vivienda. Una casa con un lote de 4 acreas tendrá un valor más alto que una casa con un lote de 2 acreas. Además, la ubicación de un lote de casas afectará el valor de una casa. Una casa que se encuentra en un “lote de esquina” tradicionalmente tendrá menos valor que una casa que no se encuentra en una esquina.
Mecánicos o Sistemas de la casa
Los mecanicosa de una casa también debe ser tenida en cuenta por un profesional de bienes raíces al realizar un CMA. Dentro de los mecánicos podemos encontrar el sistema de calefacción y aire acondicionado, los sistemas plomería de agua y drenaje, sistema de calentador de agua, sistema eléctrico.
La edad, el modelo y la marca de un sistema de calefacción, un sistema de refrigeración (si corresponde), un calentador de agua caliente y un servicio eléctrico de la casa juegan un papel importante en la determinación del valor de una casa dentro de un CMA. Una casa con un furnace de 80% de eficiencia de 20 años y un calentador de agua caliente de 30 galones de 15 años tendrá menos valor que una casa comparable que tiene un horno de 95% de eficiencia de 2 años y un calentador de agua sin tanque.
¿Cuando debo pedir un CMA Análisis Comparativo de Mercado?
Si usted no recibe un CMA antes de publicar su casa a la venta podria estar publicando su casa a un precio por debajo del mercado lo que significa que podria estar a punto de perder dinero si la colocara a un precio muy bajo, si por el contrario es demasiado alto podria no estar vendiendo en lo absoluto. Usted puede pedir a su agente de bienes raices un CMA, este deberia ofrecerlo a usted al comienzo de la negocion. Otra buena razon para pedir un CMA es antes de hacer remodelacion a la casa, Usted no quiere estar fuera de precio en su inversion.
Muchos agentes inmobilarios ofrecen un CMA a bajo costo o gratis.
DIVULGACIÓN DE ANÁLISIS DE MERCADO COMPETITIVO
Este análisis no es una evaluación. Su objetivo es solo para ayudar a los compradores o vendedores o posibles compradores o vendedores a decidir la cotización, oferta o precio de venta de los bienes inmuebles.
La regulación también establece que un licenciatario debe revelar al cliente, posible cliente o cliente cualquier interés que tenga el licenciatario en una propiedad incluida como comparable en el análisis.
